Topplån

Når du skal kjøpe bolig, krever banken at du stiller med minst 15 % i egenkapital. Har du ikke spart opp nok, kan topplån være løsningen. Her kan du lese mer om hva topplån er, og når det kan være aktuelt å søke om dette. Du finner også informasjon om alternativer som finnes for deg som har behov for fullfinansiering av boligkjøpet.

Hva er topplån?

Boliglånsforskriften sier at bankene kan innvilge lån på inntil 85 % av boligens verdi, men de kan også avvike fra dette kravet i 10 % av lånene de innvilger. Bankene kan altså innvilge fullfinansiering av boligen. I slike tilfeller vil du få innvilget et topplån; et lån som kommer på toppen av boliglånet. Topplånet utgjør den andelen av egenkapital du mangler. Siden bankene tar en økt risiko ved å innvilge denne lånetypen, har dette lånet en høyere rente.

 

For å få innvilget topplån må du ha en spesielt god betalingsevne, eller eventuelt kunne stille med tilleggssikkerhet. Dette kan gjøres ved å ha en kausjonist for topplånet.

Til tross for at bankene har anledning til å automatisk innvilge lån med høyere belåningsgrad, er ikke dette vanlig prosedyre. Dette skjer kun i et fåtall av lånene som innvilges, og kun hvis bankene vurderer låntakers økonomi og sikkerhet som god nok.

Hvordan fungerer topplån

Før utlånsforskriften ble implementert, var det vanlig at bankene innvilget et todelt boliglån. Én del var ordinært lån med lav rente, og den andre delen et topplån med høyere rente. Boliglånet utgjorde inntil 85 % av lånebeløpet, og topplånet den resterende andelen.

I dag er det derimot ikke gitt at du får et todelt lån når du søker om topplån. Flere banker har valgt å gå bort fra denne ordningen. De innvilger heller et samlet boliglån med en bedre, men også noe høyere rente.

Grunnen til at flere banker har gått bort fra den todelte ordningen er høy konkurranse seg imellom. Det er også mye mer oversiktlig for låntakere å forholde seg til ett lån med én rente, fremfor et todelt lån med to ulike renter.

Tips: Se også vår artikkel om lån med sikkerhet i bolig her: forbrukslånlavrente.com/lån-med-sikkerhet-i-bolig/

Kostnader topplån

Hvor mye topplånet vil koste deg avhenger i stor grad av hva lånebeløpet er, hvor lang nedbetalingstiden er, og hvordan din personlige økonomi ser ut. Har du et mindre topplån og en god økonomi med tilsvarende god kredittscore blir kostnadene lavere, da banken kan tilby bedre rentevilkår. I motsatt tilfelle vil bankene tilby en høyere rente.

Det er viktig å merke seg at rentesatsen settes internt av banken, etter at de har gjort en kredittvurdering av deg som lånekunde. Derfor er det store variasjoner fra bank til bank, som gjør det umulig å si nøyaktig hvor mye et topplån vil koste. På generelt grunnlag vil imidlertid renten ligge 2 %–4 % over boliglånsrenten.

I tillegg til rentene påløper det gebyrer. Har du et todelt lån vil du bli belastet termingebyr, samt et etableringsgebyr når du inngår en låneavtale. Her er det også store variasjoner mellom de ulike bankene.

Du bør derfor bruke tid på å gå gjennom gebyrene før du inngår en låneavtale, da du kan spare ganske mye penger på å velge lånet med de laveste gebyrene.

Hovedregler for utlån

Hovedreglene i utlånsforskriften for boliglån sier at:

• Du må ha minst 15 % egenkapital
• Omkostningene ved boligkjøpet skal dekkes av låntaker
• Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årlig inntekt
• Du må tåle en renteøkning på minst 3 % (nytt av 1. januar 2023)

Disse reglene gjør det vanskelig for mange å komme seg inn på boligmarkedet, da spesielt unge. Med høye kostnader i hverdagen er det vanskelig å spare opp nok til å møte kravet om egenandel. I tillegg har mange både studielån og kredittgjeld som regnes med i den totale gjelden. Dermed blir lånebeløpet du kan få innvilget redusert. Mange unge velger derfor å søke om lån med foreldre som medlåntakere eller kausjonister.

Når du søker om lån til bolig, vil du ikke kunne få lån til å dekke omkostningene. Disse må du stå for selv. Hvor høyt beløpet er avhenger av om du kjøper deg inn i et borettslag eller sameie, eller om du kjøper som selveier. I borettslag og sameie ligger omkostningene på mellom 5 000 og 7 000 kroner, mens for selveier utgjør de 2,5 % av kjøpesummen.

Med eller uten kausjonist

Å få innvilget et topplån uten kausjonist kan være utfordrende, men ikke umulig. Har du god nok økonomi og betjeningsevne, vil bankene kunne innvilge topplånet uten ekstra sikkerhet. Det er derimot mer sannsynlig å få innvilget ekstra finansiering om du kan stille med sikkerhet gjennom å ha en kausjonist.

Når noen er kausjonist for lån, garanterer de for lånet med sikkerhet enten i sin egen inntekt eller eiendom, såkalt realkausjon. Vedkommende garanterer da at lånet blir betalt ned i sin helhet om låntaker ikke gjør det. Tenk deg derfor nøye om, og sett deg godt inn i regelverket før du stiller som kausjonist.

Innhent flere lånetilbud

Det er flere tilbydere av topplån på det norske markedet, og alle gjør sine egne vurderinger av deg som lånekunde. Du er derfor tjent med å innhente flere tilbud før du inngår en låneavtale.

Når du skal søke om lån hos flere aktører, er det viktig å få en oversikt over hvilke banker som kan tilby deg lån. Se på blant annet alderskrav og inntektskrav, slik at du unngår å bruke tid på banker som likevel vil avslå søknaden din. Videre er det viktig å sende inn den samme søknaden til alle aktuelle banker, samt bruke tid på å vurdere lånetilbudene banken kommer med.

Sammenlign alle tilbudene, og ikke se deg blind renten. Den effektive renten er viktig å fokusere på, men du må også se på terminbeløp, nedbetalingstid og totale kostnader. Vær sikker på at du kan håndtere beløpene og at nedbetalingstiden ikke blir lenger enn du ønsker. Velg det lånetilbudet som blir rimeligst over tid.

Nedbetaling av topplån

Siden topplånet er på topp og utgjør en mindre andel av det totale lånebeløpet, er det fornuftig å bli kvitt denne delen først. Har du ekstra inntekter, kan du betale mer inn på lånet. Alt du betaler over fastsatt terminbeløp går direkte til avdrag, og du vil se at restbeløpet reduseres raskere.

Om lånet ditt er todelt, kan du vurdere avdragsfrihet på det ordinære boliglånet. Da får du frigitt midler til å nedbetale topplånet. Dette kan derimot bli dyrere for deg over tid, da rentene på boliglånet fortsetter å løpe. Siden du ikke betaler ned på lånet, vil de også dermed bli høyere. Vurder derfor andre muligheter før du søker avdragsfrihet.

Når belåningen kommer under 85 % av boligens markedsverdi, kan du ta kontakt med banken for å forhandle ned renten, så sant du ikke har todelt lån. Siden topplånet er nedbetalt, kan du forvente en lavere rente på hele lånet. Gjør gjerne dette årlig, siden belåningsgraden reduseres etter hvert som lånet nedbetales. Boliger er kjent for å stige i verdi, noe som er med på å redusere belåningsgraden.

Fullfinansiering ved boligkjøp

Før var det vanlig for personer i 20-årene å komme seg inn på boligmarkedet som nyutdannet. I dag har dette blitt vanskeligere, og det finnes egne ordninger som kan hjelpe personer i denne aldersgruppen å komme seg inn på boligmarkedet.

Disse ordningene kalles «boliglån for unge» eller «førstehjemslån». De med økonomiske utfordringer kan også søke om fullfinansiering av boliglån gjennom startlån i kommunen.

Felles for disse ordningene er at kravet om 15 % egenkapital kan settes til side, slik at det blir litt enklere å få innvilget lån.

Boliglån for unge og førstehjemslån

Denne typen lån er et ordinært boliglån med lavere rente, og er spesielt rettet mot personer under 34 år. I tillegg vil enkelte banker som tilbyr denne lånetypen kunne innvilge inntil 100 % finansiering av boligkjøpet. For å få innvilget dette, er man gjerne avhengig av å ha foreldre eller andre som kan stille med sikkerhet i egen bolig.

Bankene stiller også andre krav til deg som søker om boliglån for unge eller førstehjemslån. Hva disse kravene er, varierer fra bank til bank. Noen banker krever at du har BSU-konto i den aktuelle banken, mens andre kun vil se at du har forsøkt å spare til egenkapital. De fleste banker vil også kreve at du flytter ditt kundeforhold til dem, om du ikke allerede er kunde der.

Startlån

Alle landets kommuner kan innvilge startlån fra Husbanken. Du som lånekunde må derimot kvalifisere til denne ordningen, da den er rettet mot personer i spesielle situasjoner og er behovsprøvd.

Befinner du deg i én eller flere av disse situasjonene, kan startlån være aktuelt:

• 

  Familie med barn som har behov for trygg og stabil bolig

• Får ikke lån i vanlig bank, og har ikke mulighet til å spare
• Mottaker av trygd eller andre offentlige ytelser
• Står i fare for å miste boligen på tvangssalg grunnet boliggjeld
• Har særlige helsemessige og sosiale utfordringer
• Eldre person som bor i uegnet bolig
• Har nedsatt funksjonsevne og behov for å få boligen tilpasset
• Ønsker å bygge, kjøpe, utbedre eller tilpasse bolig i en distriktskommune

Denne ordningen er med andre ord ikke for unge som mangler egenkapital.

Startlån gjør det mulig å få fullfinansiering til boligkjøp, enten av ny eller brukt bolig. Lånet kan også benyttes til å bygge eller utbedre og tilpasse eksiterende bolig om det skulle være behov for det. Står du i fare for å miste boligen din, kan startlån gis til refinansiering. Du må derimot ha en stabil økonomi som tilsier at du kan håndtere dette lånet.

Før du søker om topplån

Et topplån kan være et godt alternativ for noen, og et dårlig alternativ for andre. Hvis du har en god økonomi med god betjeningsevne, men mangler noe egenkapital kan topplån være et godt alternativ. Det kan være løsningen som gjør at du går fra å betale mye i leie til andre, til å heller betale ned på noe som er ditt eget.

Er du derimot avhengig av kausjonist for å få innvilget topplån og får en trang økonomi som følge av lånet, er det verdt å vurdere andre løsninger. Kanskje du har foreldre som kan gi forskudd på arv, slik at du oppnår nødvendig egenkapital? Du kan også vurdere å se på bolig i andre områder, eller redusere ønskene du har for boligen.

Siden boligverdier er i konstant stigning, er det stor sannsynlighet for at du etter noen år kan selge boligen til et høyere beløp, og slik sitte igjen med mer egenkapital til en ny bolig.

Alternativ til topplån

Hvis du ikke kvalifiserer til topplån og ikke har foreldre som kan stille med sikkerhet, finnes det andre alternativer. Noen vil kanskje være fristet til å søke om forbrukslån for å oppnå kravet om egenkapital. Dette er ikke noe vi anbefaler, og flere banker vil ikke innvilge lån om de vet at egenkapitalen kommer fra lån.

 

Siden det ikke stilles krav til bruksområde for forbrukslån, er det i teorien mulig å benytte dette for å oppnå kravet om egenkapital. Du må derimot være klar over er at dette er et dyrere lån med høye renter, siden det ikke stilles krav om sikkerhet for beløpet. Å nedbetale både forbrukslån og boliglån kan derfor bli meget dyrt.

Et bedre alternativ er å låne penger privat av foreldre eller et annet familiemedlem, slik at du oppnår kravet om egenkapital. Du kan også vurdere din egen økonomi, og se om det er noen endringer du kan gjøre slik at du kan spare mer. Hvis du vet hvor mye du mangler, kan du dele dette beløpet på tolv.

Da vil du se hvor mye du må spare hver måned for å oppnå målet innen ett år. Er dette noe du kan håndtere ved å redusere utgiftene dine, kan du utsette boligkjøpet med ett år. Hvis ikke, vurder om eller hvordan du kan øke inntektene dine slik at du både kan spare og låne mer.

Oppsummering

• Et topplån er et lån som overstiger 85 % av boligens verdi, og utgjør differansen mellom egenkapital og kjøpesum om du ikke har 15 % egenkapital.
• Enkelte banker velger å dele boliglån og topplån i to deler, med ulike renter. De fleste har derimot samlet lånet i ett boliglån med en noe høyere rente.
• Siden topplån har en høyere rente enn ordinært boliglån, er det anbefalt å nedbetale dette raskere. Dette kan du gjøre ved å øke dine månedlige avdrag, eller søke avdragsfrihet på boliglånet om topplån og boliglån er delt.
• Å få innvilget topplån kan være utfordrende og krever at du har spesielt god økonomi. Enkelte vil også kreve ekstra sikkerhet for topplånet gjennom en kausjonist.
• Å søke om lån med kausjonist er den enkleste måten for å få innvilget fullfinansiering av boligkjøp. Husk at det å være kausjonist medfører et ansvar, så sett deg inn i regler før du velger å søke om lån på denne måten.
• Utlånsforskriften har gjort det vanskeligere å komme inn på boligmarkedet, spesielt for unge og personer med økonomiske utfordringer. Det finnes derfor egne ordninger som skal hjelpe disse.
• Når du skal søke om lån, uavhengig av om dette er topplån eller boliglån, er det viktig å innhente flere tilbud. Bruk tid på å sammenligne, slik at du finner det beste og rimeligste lånet for deg.
• Forbrukslån kan benyttes for å nå kravet om egenkapital, men det er ikke anbefalt.